Yrityskiinteistön sähköjärjestelmän kunto vaikuttaa paitsi turvallisuuteen ja toimintavarmuuteen myös kiinteistön vahinkoriskeihin. Säännöllinen ja dokumentoitu sähköhuolto voi ehkäistä kalliita laiterikkoja, tulipaloja ja liiketoiminnan keskeytyksiä. Mutta voiko ennakoivalla sähköhuollolla olla merkitystä myös vakuutusten kannalta?

Teollisuus-, liike- ja toimistokiinteistöissä sähköjärjestelmä on paljon enemmän kuin taustalla toimiva tekninen kokonaisuus. Sen varassa toimivat tuotantolaitteet, kiinteistöautomaatio, ilmanvaihto, valaistus, tietoliikenneyhteydet ja monet muut liiketoiminnan kannalta kriittiset järjestelmät.

Sähköjärjestelmän häiriö voi pahimmillaan pysäyttää tuotannon, keskeyttää asiakaspalvelun tai aiheuttaa merkittäviä omaisuusvahinkoja. Siksi sähköjärjestelmän kunnossapitoa kannattaa tarkastella myös yrityksen kokonaisvaltaisen riskienhallinnan näkökulmasta.

Ennakoiva sähköhuolto ei automaattisesti alenna vakuutusmaksuja tai takaa laajempaa vakuutusturvaa. Se voi kuitenkin vähentää vahinkojen todennäköisyyttä, auttaa täyttämään vakuutusehtoihin sisältyviä velvoitteita ja antaa vakuutusyhtiölle dokumentoitua tietoa kiinteistön riskienhallinnasta.

Sähköviat voivat aiheuttaa merkittäviä vahinkoja

Sähköjärjestelmän ongelmat eivät aina näy ulospäin. Löystyneet liitokset, vaurioituneet kaapeloinnit, ylikuormittuneet virtapiirit ja puutteellisesti toimivat suojalaitteet voivat aiheuttaa vaaratilanteita ilman selviä ennakkovaroituksia.

Tukesin mukaan Suomessa kirjattiin vuonna 2024 yhteensä 2 340 sähkölaitteesta tai sähköasennuksesta alkanutta tulipaloa. Näistä 180 sai alkunsa valaisimista. Tilasto sisältää myös kodinkoneista ja muista sähkölaitteista alkaneet palot, joten lukua ei pidä tulkita pelkästään kiinteistöjen sähköasennuksista aiheutuneiden tulipalojen määräksi.

Yrityskiinteistössä sähkövahingon kustannukset voivat nousta huomattavasti itse korjaustyötä suuremmiksi.

Esimerkiksi sähkökeskuksen vaurioituminen voi johtaa tuotannon pysähtymiseen, laitteistojen rikkoutumiseen, toimitusten viivästymiseen tai liiketilojen tilapäiseen käyttökelvottomuuteen. Lisäksi seurauksena voi olla henkilöturvallisuuteen liittyviä riskejä.

Vahingon todellinen kustannus muodostuu siten usein monesta tekijästä: korjauskustannuksista, menetetystä tuotannosta, keskeytyneestä liiketoiminnasta ja mahdollisista asiakassuhteisiin kohdistuvista vaikutuksista.

Ennakoivan sähköhuollon keskeinen tavoite on tunnistaa ja korjata riskitekijöitä ennen kuin niistä syntyy vahinkoja.

Sähkölaitteiston kunnossapito on myös lakisääteinen velvollisuus

Suomessa sähkölaitteiston haltijalla on velvollisuus huolehtia laitteiston turvallisuudesta ja asianmukaisesta kunnossapidosta.

Sähköturvallisuuslainsäädäntö edellyttää, että sähkölaitteistoa käytetään ja ylläpidetään siten, ettei siitä aiheudu vaaraa ihmisille tai omaisuudelle.

Monissa liike-, toimisto- ja teollisuusrakennuksissa sähkölaitteiston lakisääteinen määräaikaistarkastus on tehtävä 10 vuoden välein. Tämä koskee esimerkiksi luokan 1 sähkölaitteistoja, joiden pääsulakkeet ovat yli 35 ampeeria, sekä luokan 2 sähkölaitteistoja. Luokan 3 sähköverkoissa tarkastusväli on viisi vuotta.

Luokkien 2 ja 3 sähkölaitteistoille on lisäksi laadittava kunnossapito-ohjelma. Myös muiden sähkölaitteistojen kunnossapidosta on huolehdittava asianmukaisesti.

Vastuu määräaikaistarkastusten järjestämisestä ja kunnossapidosta kuuluu sähkölaitteiston haltijalle. Vastuut on tärkeää määritellä selkeästi esimerkiksi silloin, kun kiinteistön omistus, käyttö ja ylläpito on jaettu eri toimijoiden kesken.

Lakisääteinen määräaikaistarkastus ei kuitenkaan korvaa säännöllistä sähköhuoltoa – eikä sähköhuolto korvaa määräaikaistarkastusta.

Kymmenessä vuodessa kiinteistön käyttö voi muuttua merkittävästi. Tuotantolaitteita lisätään, sähköautojen latauspisteitä rakennetaan, automaatiojärjestelmiä uudistetaan ja sähkönkulutus kasvaa.

Sähköjärjestelmän kunnossapidon on pysyttävä mukana näissä muutoksissa.

Mitä merkitystä sähköhuollolla on vakuutusyhtiölle?

Vakuutusyhtiö arvioi vakuutettavan kiinteistön riskejä kokonaisuutena. Arviointiin voivat vaikuttaa esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoitus, rakennuksen ominaisuudet, toiminnan luonne, paloturvallisuus ja teknisten järjestelmien kunto.

Sähköjärjestelmän osalta merkityksellisiä asioita voivat olla esimerkiksi:

• Onko lakisääteiset määräaikaistarkastukset tehty ajallaan?
• Onko sähkölaitteiston kunnossapito järjestetty suunnitelmallisesti?
• Onko havaitut viat ja puutteet korjattu asianmukaisesti?
• Onko sähköjärjestelmän mitoitus riittävä nykyiseen käyttöön ja kuormitukseen nähden?
• Onko huolloista, tarkastuksista ja korjauksista olemassa dokumentaatio?
• Onko vakuutussopimukseen mahdollisesti sisältyviä suojeluohjeita noudatettu?

Vakuutusyhtiöiden käytännöt ja vaatimukset vaihtelevat vakuutustuotteittain ja vakuutuskohteittain. Siksi ennakoivan sähköhuollon vaikutusta vakuutusmaksuun ei voi yleisesti luvata.

Sen sijaan on perusteltua todeta, että suunnitelmallinen kunnossapito tukee kiinteistön riskienhallintaa ja voi auttaa osoittamaan, miten sähköturvallisuudesta on huolehdittu.

Myös vakuutusehtojen ja suojeluohjeiden noudattamisella voi olla merkitystä vahinkotilanteessa. Tukes on muistuttanut, että lakisääteisen määräaikaistarkastuksen laiminlyönti voi vaikuttaa vakuutusehtojen mukaisiin korvauksiin.

Sähköhuollon dokumentointi ei siis ole vain tekninen yksityiskohta. Se voi olla tärkeä osa yrityksen riskienhallinnan todentamista.

Ennakoiva sähköhuolto tunnistaa ongelmia ennen vahinkoja

Ennakoivassa sähköhuollossa ei odoteta laitteen rikkoutumista tai järjestelmän toimintahäiriötä. Sen sijaan sähköjärjestelmän kuntoa seurataan ja mahdollisiin ongelmiin puututaan ajoissa.

Käytännössä ennakoiva sähköhuolto voi sisältää esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä:

Sähkökeskusten lämpökuvaus. Lämpökuvauksen avulla voidaan havaita poikkeavaa kuumenemista esimerkiksi liitoksissa ja sähkökeskusten komponenteissa. Havainnot voivat viitata löystyneisiin liitoksiin, ylikuormitukseen tai muihin vikoihin. Luotettava arviointi edellyttää asiantuntevaa tulkintaa ja tarkoituksenmukaisia kuormitusolosuhteita.

Vikavirtasuojien toimintakokeet. Vikavirtasuojien toiminnan tarkistaminen auttaa varmistamaan, että suojalaitteet toimivat tarkoitetulla tavalla.

Ylijännitesuojauksen tarkastukset. Ylijännitesuojien kunnon ja toimintaedellytysten tarkistaminen auttaa ylläpitämään sähkölaitteiden suojausta jännitepiikkejä vastaan.

Kaapelointien ja liitosten tarkastukset. Vaurioituneet kaapelit, puutteelliset liitokset ja muut asennusten viat voivat heikentää sähköturvallisuutta ja toimintavarmuutta.

Kuormituksen arviointi. Sähköjärjestelmän kuormitusta voidaan tarkastella suhteessa nykyisiin käyttötarpeisiin, erityisesti silloin, kun kiinteistöön on lisätty uusia laitteita tai järjestelmiä.

Huoltotoimenpiteiden sisältö ja aikavälit määritellään sähkölaitteiston ominaisuuksien, käyttöolosuhteiden, valmistajien ohjeiden ja riskien perusteella.

Kaikkia tarkastuksia ei siis tarvitse tehdä samalla aikavälillä tai samalla menetelmällä. Olennaista on tunnistaa juuri kyseisen kiinteistön kannalta tärkeimmät riskit.

Teollisuus- ja liikekiinteistöissä toimintavarmuus korostuu

Teollisuuskiinteistöissä sähköjärjestelmän häiriö voi pysäyttää tuotantolinjan tai aiheuttaa ongelmia automatisoiduissa prosesseissa. Liikekiinteistöissä sähkökatko voi puolestaan keskeyttää kaupankäynnin, vaikuttaa kylmälaitteisiin tai estää kiinteistön normaalin käytön.

Myös toimistokiinteistöissä sähköjärjestelmän merkitys on kasvanut. Tietoliikenneyhteydet, palvelinlaitteistot, ilmanvaihto, kulunvalvonta ja muut tekniset järjestelmät edellyttävät luotettavaa sähkönsyöttöä.

Samalla kiinteistöjen sähkötekniset tarpeet muuttuvat.

Sähköautojen latausjärjestelmät, uudet tuotantolaitteet, jäähdytysratkaisut, UPS-järjestelmät ja lisääntyvä automaatio voivat kasvattaa sähköjärjestelmän kuormitusta tai muuttaa sen käyttöolosuhteita.

Jos muutoksia tehdään vähitellen ilman kokonaisuuden arviointia, sähköjärjestelmän alkuperäinen mitoitus ei välttämättä enää vastaa kiinteistön todellista käyttöä.

Siksi ennakoivan sähköhuollon yhteydessä kannattaa tarkastella myös tulevia tarpeita. Oikein ajoitetut muutokset ja korjaukset voivat ehkäistä häiriöitä ja vähentää kiireellisten korjaustöiden tarvetta.

Dokumentointi tekee kunnossapidosta todennettavaa

Hyvin hoidettu sähköjärjestelmä on tärkeä asia. Yhtä tärkeää on pystyä osoittamaan, miten siitä on huolehdittu.

Kun sähköhuollot, tarkastukset ja korjaukset dokumentoidaan järjestelmällisesti, kiinteistön omistajalla ja ylläpidosta vastaavilla on ajantasainen käsitys laitteiston kunnosta.

Hyvä dokumentaatio voi sisältää esimerkiksi tarkastuspöytäkirjat, lämpökuvausraportit, huoltopäiväkirjat, mittaustulokset, korjaustoimenpiteiden kirjaukset sekä päivitetyt sähköpiirustukset ja kaaviot.

Dokumentoinnista on hyötyä myös silloin, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu, ylläpitokumppani vaihtuu tai kiinteistö myydään.

Vahinkotilanteessa dokumentaatio voi puolestaan auttaa selvittämään sähkölaitteiston aiempaa kuntoa, tehtyjä huoltotoimenpiteitä ja sitä, miten havaittuihin puutteisiin on reagoitu.

Dokumentointi ei itsessään estä vahinkoja, mutta se tekee kunnossapidosta suunnitelmallisempaa, helpommin seurattavaa ja tarvittaessa todennettavaa.

Ennakoiva sähköhuolto on investointi liiketoiminnan jatkuvuuteen

Sähköhuolto nähdään helposti välttämättömänä ylläpitokustannuksena. Yrityskiinteistössä sitä kannattaa kuitenkin tarkastella laajemmin.

Ennakoivalla sähköhuollolla voidaan vähentää sähköjärjestelmän vikaantumiseen liittyviä riskejä, parantaa toimintavarmuutta ja pidentää joidenkin laitteistojen käyttöikää.

Kun ongelmat havaitaan ajoissa, korjaukset voidaan usein suunnitella ja toteuttaa hallitusti sen sijaan, että ne jouduttaisiin tekemään kiireellisinä häiriökorjauksina.

Samalla säännöllinen huolto ja asianmukainen dokumentointi tukevat lakisääteisten velvoitteiden täyttämistä sekä vakuutuksiin liittyvien riskien arviointia.

Ennakoivan sähköhuollon tärkein hyöty ei siis ole mahdollinen säästö vakuutusmaksussa, vaan vahinkojen ehkäiseminen ja liiketoiminnan jatkuvuuden turvaaminen.

Jyty-Sähkö auttaa pitämään yrityskiinteistön sähköjärjestelmän kunnossa

Jyty-Sähkö Oy on pääkaupunkiseudulla toimiva sähköalan ammattilainen, jolla on yli 30 vuoden kokemus sähköurakoinnista, sähköasennuksista, sähköhuollosta ja sähkösaneerauksista.

Palvelemme erityisesti teollisuus-, liike- ja toimistokiinteistöjen tarpeita. Tunnemme yrityskiinteistöjen sähköjärjestelmien vaatimukset ja sen, kuinka tärkeää häiriötön sähkönjakelu on asiakkaidemme toiminnalle.

Autamme kartoittamaan sähköjärjestelmien kuntoa, tunnistamaan huolto- ja korjaustarpeita sekä toteuttamaan tarvittavat sähkötyöt ammattitaitoisesti.

Milloin teidän kiinteistönne sähköjärjestelmän kunto on viimeksi arvioitu?

Ota yhteyttä, niin keskustellaan, miten sähköjärjestelmän toimintavarmuutta ja turvallisuutta voidaan parantaa ennakoivalla kunnossapidolla.

Ota yhteyttä:

Jyty-Sähkö Oy
Kiitoradantie 11, 01530 Vantaa
etunimi.sukunimi@jyty.fi

Tekninen johtaja Markku Lievonen, 050 554 0064
Toimitusjohtaja Jari Tykkyläinen, 050 554 0060